Les conséquences de la crise sanitaire sur l'immobilier d'entreprise
Les effets de la crise sanitaire sur l'immobilier d'entreprise
La saison Covid-19 et ses épisodes de confinement ont profondément modifié le fonctionnement des entreprises. Quel a été l'impact de la crise sanitaire sur le marché de l'immobilier professionnel ? Comment retrouver ses marques dans cette nouvelle ère de l'après-pandémie ?
Avant la crise : contexte de hausse des prix et des volumes de transaction
Avant la crise et depuis 2014, la tendance est à la hausse du volume des transactions. Les prix suivent une courbe ascendante. Les entreprises comptent alors beaucoup sur leurs locaux pour attirer les jeunes talents et travailler leur image de marque.
Ces critères ont été quelque peu révisés après les vagues de télétravail imposé. Chacun a pu goûter au gain de productivité, à la réduction des temps de transport, au flex-office… Le télétravail total ou partiel a rebattu les cartes dans nombre d'entreprises.
Mais revenons à la veille de la crise sanitaire. Sur fond de hausse des prix, le coût du local est alors considéré comme le 2e poste de dépenses des entreprises, juste après les salaires. Mais puisque les bureaux jouent un rôle essentiel dans l'attractivité de l'entreprise et le sentiment d'appartenance, le jeu en vaut la chandelle.
Dans le contexte actuel, ce n’est plus aussi vrai. Pour séduire les nouveaux talents et fidéliser leurs effectifs, les dirigeants et les services des ressources humaines déploient massivement le télétravail. Cette pratique, un temps redoutée, est désormais perçue par le salarié comme un avantage et avancée par l'entreprise comme un argument.
Le critère de la surface recule au profit de la qualité
La surface reste un critère incontournable. Pas question de louer ou d’acheter un local surdimensionné ou, au contraire, trop étroit pour les ambitions de l'entreprise. Néanmoins, le poids de la surface est réévalué à la lumière du potentiel offert par le local.
Avec une organisation axée sur la rotation des salariés en présentiel et en distanciel, le bon local n’est pas nécessairement le plus grand, mais plutôt le plus adapté à une gestion intelligente et flexible de l'espace. Les entreprises recherchent des lieux de vie ou les collaborateurs pourront échanger et communiquer facilement lorsqu’ils se retrouvent au bureau.
Par ailleurs, le bureau individuel peine à résister à la vague covid. Les espaces composés de bureaux fermés commençaient déjà à se tarir sur le marché de l'immobilier tertiaire. Les nouveaux besoins des collaborateurs en termes de cohésion et lien social repoussent encore les cloisons de l’open-space. Toujours plus de bureaux individuels sont supprimés au profit de l’espace commun.
Ces nouvelles attentes vis-à-vis de la surface exploitable, touche l'immobilier de bureaux, mais aussi celui des commerces. Si les salariés ont déserté leur open-space pendant la crise, ils ont aussi fui les grands magasins. Un coup dur pour les restaurateurs, les gérants de boutiques, les grandes enseignes… La plupart ont naturellement développé de nouvelles stratégies axées sur la vente à distance.
Avec une part grandissante de plats livrés, un restaurateur tend à réduire ses besoins de surface en salle. Il devient aussi plus regardant concernant les places de stationnement et la possibilité de dissocier les deux fonctions de l'établissement. Pour les boutiques de prêt-à-porter, le click & collect modifie aussi les critères de l'agencement idéal.
Vers de nouveaux critères d'emplacement ?
Quand la surface est le nerf de la guerre, les acheteurs et les preneurs à bail sont prêts à réviser certaines exigences pour accéder à un bien plus grand. L'emplacement fait partie de ces critères révisables. Dans l’ère post-covid, on peut s’attendre à observer la dynamique inverse.
Le télétravail réduit les besoins en superficie des entreprises et leur ouvre les portes des quartiers les plus attractifs de la ville. Pour les investisseurs et les bailleurs, ce critère monte en puissance et fait toute la différence dès que le marché de l'immobilier commence à se détendre. Quand l’offre est supérieure à la demande, ce sont les locaux et les bureaux les mieux positionnés qui sortent du lot.
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